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【報告】深圳城中村租住質量調查報告

【報告】深圳城中村租住質量調查報告

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人工智能朗讀:

根據《關于深圳城中村租住質量的民意調查》統計數據,本期調查結果得出“房租租金成被調查者擇居決定因素”、“城中村人文環境建設較為落后”等重要結論值得關注。

 

圖文:趙穎致 顧津源 實習生:何肖瀟 周凱銘 黃琬雯

 

根據市規土委相關數據顯示,深圳城中村用地總規模約320平方公里,占深圳土地總面積的1/6,其中租賃住房約占總租賃住房70%,是租賃市場供應最重要的主體之一。2017年10月和11月,深圳先后出臺了《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》和《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動計劃》,提出到2020年7月底前要完成全市1600多個城中村綜合治理,探索以“政府監管、企業實施、村民參與”為核心的“三方聯動方式”攜手共治城中村。目前,深圳多個城中村正在進行公寓化試點改造,衍生出城中村租金、環境、安全等話題討論

為全面了解深圳市城中村租住質量情況以及城中村改造工程對城中村住戶的影響,深圳輿情研究院開展了《關于深圳城中村租住質量的民意調查》,并形成專業、嚴謹的調查報告。全面、客觀、準確地呈現深圳城中村居民對個人住房質量及有關政策的評價,有利于完善相關政策,為深化城中村的規范治理提供有價值的參考。

一、調查結論

根據《關于深圳城中村租住質量的民意調查》統計數據,本期調查結果得出的以下結論值得關注:

一是根據調查數據,寶安區、福田區龍華區和龍崗區是深圳主要的城中村分布區域

是房租租金被調查者擇居決定因素,其他維度感受重視程度相對較低

是多數被調查者房租占工資比例低于三成,房租上漲成公認發展趨勢,同時存在房客權益保障難現象

是電線亂搭及消防通道堵塞成城中村消防治理領域“痼疾”。

是城中村作為低收入人群宜居住所、畢業生過渡地段的積極作用突出,但安全隱患嚴重、社會治安情況復雜消極影響明顯

城中村人文環境建設較為落后,陌生疏離或點頭之交成為城中村住戶交往常態。

是租金持續上漲和整體居住質量較差因素疊加,城中村“留不住人”。

被調查者對城中村改造的必要性、利弊未有定論,兩方各執一詞,居住環境和租金水平是關注重點。

二、調查方法

本期調查采用網絡調查、社區調查、實地考察、小組座談等方法。

三、樣本情況

調查樣本根據各區城中村分布情況進行了分配,總樣本量為4125份。網絡調查有效樣本2165份,社區調查有效樣本1960份。

四、統計分析

1. 被調查者的城中村居住地多集中在寶安區、福田區、龍華區和龍崗區,受交通便利度、房租及通勤距離因素影響。

根據調查數據,32.26%的被調查者當前居住在寶安區城中村,另外居住在福田區、龍華區的被調查者比例均為19.35%,居住在南山區和龍崗區的被調查者比例則各占一成。目前,寶安區的房租價格相對較低,且且配套有地鐵線1號線、5號線、11號線,兼備有房租便宜及交通便利兩方面優勢;福田區距離市中心較近,通過訪談了解到距離工作單位路程近是年輕白領選擇居住城中村的重要原因;龍華區內含有富士康等多個大型勞動密集型企業,部分片區人口集中度較高。

 

2. “農民房”和整租方式均為被調查者的主要選擇,個人空間成為擇居主要考慮因素之一。

根據調查數據,被調查者中有七成選擇“農民房”居住,將近兩成被調查者居住在城中村中的長租公寓,選擇其他類型房屋居住的被調查者占比10%


此外,大部分被調查者選擇以整租的方式在城中村居住,占比高達83%。在選擇整租方式的被調查人群中,除了以家庭方式在城中村租住以外,將近一半的被調查者強調獨立空間的需求,認為擁有獨立的空間是影響其選擇整租的原因,另有3.85%的被調查者稱其不習慣群居生活。

3. 房租系被調查者擇居決定因素,被調查者居所的房屋安全性、居住舒適度,以及周邊治安環境多處一般水平。

目前來看,64.04%的被調查者將“房租便宜”選定為居住城中村的最主要原因,其次分別是25.84%的“出行方便”和22.47%的“生活便利”。通過訪談了解到距離工作單位路程近是年輕白領選擇居住城中村的重要原因。

 

目前來看,在房屋安全性、居住舒適度、周邊治安環境多個維度上,較多被調查者認為當前處于一般水平。其中,在房屋安全性方面,45.16%的被調查者認為房屋質量一般;在居住舒適度方面,53.84%認為城中村居住舒適度一般,25.64%認為居住舒適度較差;在周邊治安環境體驗方面,45.97%的被調查者認為周邊治安水平一般,39.08%則認為治安水平較好。

4. 多數被調查者房租占工資比例低于三成,但房租上漲成公認發展趨勢。

在租金方面,將近六成被調查者稱其房租占工資比例低于30%,另外超過三成被調查者表示其房租占工資比例在30%60%之間,房租占比大于60%的被調查者不足一成。對此,有75.55%的被調查者認為城中村房租呈上升趨勢,持否定態度的僅11.11%,持不確定態度的有13.33%

 

5. 不合理漲租、無故克扣押金、租期未滿被驅趕等現象仍然存在,房客權益難以得到保障。

85%以上租住農民房的被調查者表示房租連續增長,有些增幅甚至達到300元以上;而長租公寓因投入運營之間不長,其上漲趨勢目前較為穩定,因此被調查者對長租公寓上漲趨勢的判斷未見明顯分曉。

 

面對房屋租賃的“賣方市場”,以及對租戶沒有充分保障的租賃方式,接近半數租住城中村的被調查者表示遭遇過克扣押金以及租期未滿被驅趕等不合理要求,在訪談中了解到出租方胡亂增加收費的情況,如以“核查費”等名目上漲租金;但所有居住長租公寓的被調查者均表示未遭遇過這類問題,說明長租公寓相對農民房而言管理較為規范,其房屋租賃合同的法律效力能得到保證,由此對租戶權益也有所保障。

 

6. 電線亂搭及消防通道堵塞被多數被調查者認為是城中村主要消防問題,相關問題已經多年整治成“痼疾”。

 

接近半數的受訪者認為目前租住的房屋質量一般,僅有7.53%的被調查者對房屋質量感到滿意。對于房屋安全隱患,城中村的問題集中于消防和電線兩方面,其他則包括逃生通道以及環境衛生。在調查過程中了解到,福田區上沙村、下沙村曾接受過多次消防檢查與改造,該村居住者對消防安全多數感到滿意。

此前深圳已多次就城中村的電線亂搭等問題開展大小不一的整治行動。2017年底深圳啟動全市“光改打非、線纜下地”城中村通信基礎設施改造及打擊非法互聯網寬帶接入綜合治理工作。在消防通道堵塞等問題方面,各區街道辦事處常年對轄區阻礙消防通道的亂搭建進行清拆整治,進一步解決城中村內潛在的安全隱患等突出問題。

7. 城中村作為低收入人群宜居住所、畢業生過渡地段的積極作用突出,但安全隱患嚴重、社會治安情況復雜,管理標準不統一以及衛生條件差被過半調查者認為是城中村的消極影響。

有超過75%的被調查者肯定城中村的積極影響在于為低收入群體提供居住場所,年輕的畢業生群體也較為認同城中村作為其生活的過渡地帶。同時,26.37%的被調查者認為城中村作為城市化進程中的必要產物,有其自身的區域特點和文化特色,可以保留生活空間的多樣性。

 

在消極影響認知方面,被調查者們認為安全隱患嚴重、社會治安情況復雜,管理標準不統一以及衛生條件差是城中村存在的消極影響。

                                                                                                                                                               

                                                                                            

 

8. 城中村人文環境建設較為落后,陌生疏離或點頭之交成為城中村住戶交往常態。

 

 

 

近半數被調查者不清楚社區組織文娛活動的頻率,僅有24.14%的被調查者對社區活動有所了解。在鄰里關系上,僅有6.89%的被調查者表示與鄰居關系熟絡,其余皆是“碰面打個招呼”或是“大家各走各房間,不認識鄰居”的情況。

9. 超過半數受訪者無長期居住城中村的計劃,當前收入水平是重要限制因素,而租金持續上漲和整體居住質量較差是放棄居住城中村的兩大因素。

 

相比于農民房來說,租住長租公寓的被調查者更傾向于短期內搬離城中村。因當前租住長租公寓的多為白領階層,他們大多對預期收入規劃明朗,因此不會長期停留在城中村。有被調查者表示“如果有錢也不會考慮城中村”。

 

在所有被調查者中,有76.41%的人表示當前的房租漲勢給生活帶來壓力,且在調查中了解到,城中村“房東想漲就漲,漲的特別快,合同也未沒寫”,這樣突破預期的漲幅對被調查者的生活帶來較大影響。

 

對于城中村中的家庭租戶來說,孩子上學是需要考慮的問題,因此15.38%的被調查者表示“后代教育資源差”會成為他們搬離城中村的一大因素。且隨著城中村房屋的租金持續漲高,加上居住環境無法徹底改善,因此會考慮搬離城中村,以合理的性價比租住商品房小區。

10. 多數被調查者的生活舒適度較低,其中飲食安全、治安狀況、物業管理是影響其生活舒適度的重要因素。

本次問卷設計的城中村生活舒適度的主要衡量指標為飲食安全、治安狀況以及物業管理三方面。
 
在飲食安全上,城中村飲食類商鋪眾多,因此51.72%的被調查者表示難以判斷其飲食是否衛生安全,有22.99%的被調查者認為飲食安全狀況不樂觀。
 
在治安狀況上,多數被調查者選擇了“較好”和“一般”,說明城中村治安情況目前尚可,且有被調查者在訪談中表示近期一直看到有治安巡邏隊伍,因此對治安狀況較為放心。
 
因被調查者個人對生活環境的要求不同,在城中村管理的滿意度上有所體現,在訪談中了解到租客如有房屋問題反饋給出租方,需要一到兩周的時間才會得到處理,處理效率較低;且有被調查者表示較為頻繁的消防檢查干擾了其生活;還有一些住戶因個人習慣造成擾民,但并未有人及時出面處理。

11. 被調查者對城中村改造的必要性、利弊未有定論,兩方各執一詞,居住環境和租金水平是關注重點。

 

 

 

 

對于城中村改造這一熱點問題,49.56%被訪者認為城中村有必要進行公寓化改造,36.28%被訪者認為沒有必要。城中村公寓化改造的好處是帶來安全舒適的居住環境,如管理更加規范、消防與治安問題的改善且樓房美觀度也將上升,但相應的改造成本也會體現在房租之中,98%以上的被調查者認為改造后房租上漲是必然趨勢,且多數被調查者表示無法承受改造成本帶來的租金上漲;部分選擇“說不清”的被調查者表示,要看改造后的居住環境與租金水平進行權衡。

五、調查建議

城中村是我國經濟發展與城市化進程中的必然產物,面對這一片數量龐大、影響深遠的區域,國內各地區也頻頻出臺政策、采取措施,綜合整治城中村。其中,北京市的“城中村”居民以本地低收入群體和外來務工人員為主,因此對原居民和流動人口的安置是北京城中村改造中的關注重點。以家庭人均收入和拆遷補償款兩項作為購房能力的主要評估標準,將原居民劃分為“有能力購房戶”和“無能力購房戶”,并以無能力購房戶數量為依據確定廉租房建設數量,采取福利化方式解決托底問題。

上海2014年開始啟動11個城中村的改造試點工作,以政府引導、村民自愿、社會參與、市場運作為主要改造方式,提出“五違四必”工作要求,即違法用地、違法建筑、違法經營、違法排污、違法居住“五違”必治,安全隱患必須消除、違法無證建筑必須拆除、臟亂現象必須整治、違法經營必須取締“四必”先行。上海以跨層級整治來推進城中村改造,強調市級層面要主動解決區縣在“五違四必”綜合整治中反映出的共性問題,城中村改造的相關政策要充分體現有效性和覆蓋面。其中的重點改造對象——市中心最大的“城中村”紅旗村2016年實現了全面提升,昔日的臟亂差現象了無影蹤,村民征收(動遷)率達100%

今年6月,廣州市發布了《廣州市城中村綜合整治工作指引》,提出了城中村“微改造”的內容與方式,推進舊村安全隱患整治、河涌整治及市政配套設施建設等工作常態化、規范化開展,促進舊村人居環境、功能配套、產業人文等整體提升。在廣州市城中村改造的具體實施過程中,相關部門注重保持村鎮中的嶺南文化特色,盡可能重塑古村落與自然相和諧的人居環境,讓大量外來流動人口借此認識廣州市地域文化,以增強文化認同感。

杭州城中村改造包括拆除重建、綜合整治和拆整結合三種方式,綜合整治的標準包括拆除違法建筑、完善配套設施、整治房屋立面、提升環境品質、體現村域特色等內容。其中,杭州的益樂新村制定《城中村長效管理公約》和《獎勵實施辦法》,對亂掛廣告、堆放雜物等行為進行罰款;并引進專業物業公司進行巡防、保潔、維修等服務,同時協助管理流動人員,監督消防安全。

廈門市湖里區通過摸清 “城中村”房屋“四實”(實有人口、實有房屋、實有單位、實有物品)信息,完成“二維碼”標準地址門牌安裝工作,以健全動態管控機制,并在每20戶設立一名戶長,建立戶長隊伍,開展信息滾動排查,做到“人來即采,人走注銷”,全面掌握治安要素信息。

深圳近年城中村改造走到了新階段,如福田區城中村水圍村采用村內綜合整治的方式,在完善村內基礎設施的同時,注重將村內沿街立面打造成具有嶺南文化特色的示范村,提升整體空間環境。市規劃國土發展研究中心主任規劃師繆春勝表示,官方希望城中村以更多元的模式發展,而并非單純的拆除重建,未來城中村的綜合整治將以再現城中村價值作為工作重點,并計劃將市內55%的城中村保留到2025年,期間允許局部拆遷,但鼓勵做綠色更新及舊功能區的升級改造。

另外,專家們也對城中村治理和改造提出意見和建議。市城管局副巡視員、市城中村綜合治理行動組組長楊雷表示,城中村綜合治理是在強化對城中村空間形態、硬件設施改造的基礎上,加強對城中村社會形態的治理,使其逐步在產業發展、社會管理、文化心理方面完全融入城市。深圳市國房人居環境研究院院長肖林芳認為,城中村綜合整治正由粗放式改造向精細化改造轉變,突顯有機更新、城市共生理念,堅持宜居標準、以人為本理念+生態宜居要素是未來可持續發展的根本。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,在政府大力促進租賃市場發展的背景下,發展商非常樂意趁此機會到龐大的城中村市場進行布局。不過,市場的事由市場處理,政府應該提供更多廉租房源,或為中低收入人士提供租賃補貼,解除后顧之憂。長租公寓產業服務商合屋創始人羅鳳鳴則認為,城中村過快地改造,一定程度上會進入“被迫高端化”的局面,政府和開發商需要考慮如何在產品形態上更加多樣化,兼顧到低支付能力人群。

本報告結合被調查者的反饋及其他省市的有益經驗,為有效治理城中村,提升城市形象、改善人居環境,歸納出以下建議:

1. 加強城中村區域城市化管理,健全物業管理體系,形成行事有章程、管理有秩序、投訴有流程的現代化住宅區管理方式。此外,結合城中村人口流動性強、人員復雜的情況,逐步推進區域性管理的法制建設。

2. 結合街道網格管理模式和網絡化、數字化的現代技術手段,確保街道、社區工作站充分掌握治安要素信息和人員流動情況,不定期開展走訪調查以深化管理層次,同時繼續推進衛生、消防等方面治理工作,完善公共設施設備配套。

3. 中村改造要充分考慮市場需求開發多種類戶型的租賃住宅樓型在房企提供當前大熱的青年公寓型長期租賃房屋,引導房企提供多房間、簡裝修的適合家庭生活、外來勞工、低收入群體等的戶型。

4. 相關部門多措并舉推進城中村及其住房改造,有梯次地擴大城中村安全住房的增量。一是增加公租房供給數量,豐富租戶選擇范疇;二是出臺配套價格限制的優惠政策,在鼓勵房企改造城中村之余,將城中村房價上漲維持在可控范圍內;三是加大財政投入力度,消除現有城中村的安全隱患,在房租“零影響”的前提下開展“查漏補缺”行動。

5. 出臺文件引導租賃行為,避免出現漲價的風潮;制定《城中村租賃管理公約》,落實房屋出租戶管理責任,建立相關投訴渠道,對房屋出租無故克扣押金、租客租期未滿遭驅趕等現象進行規范。

 

[責任編輯:蔡雪曼]