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張玲說法|疫情時期,租賃合同到期無法搬離租客應該如何與房東商量

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張玲說法|疫情時期,租賃合同到期無法搬離租客應該如何與房東商量

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租房的人有苦惱,其實房東也有銀行還貸能不能暫緩的困惑。

關注網絡熱點,直面網友關切。張玲說法,聯手深圳市律師協會,請來深圳專業律師,從身邊網事入手,讓法律好懂好用,做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們,我們請律師來解答。(電話:83521468,傳真:83911897,郵箱:zhangl@radiopayback.com )

中央各部門聯合發文,強化金融支持防控疫情相關通知頁面截圖。

見圳客戶端?深圳新聞網2020年2月8日訊(見圳客戶端、深圳新聞網記者張玲)新型冠狀病毒肺炎疫情讓大部分人都度過了有史以來最長的春節假期。按照往年的慣例,年后是不少人換工作、換房的時間。記者就接到一個網友報料稱,她的租賃合同本來是2月3日到期應該搬離,疫情一來,計劃都亂了,想去看新房源或者找人搬家都有點困難。想延后搬家,不知道能否要求房東免租寬限幾天?她又該如何跟原來的房東說?

租房的人有苦惱,其實房東也有銀行還貸能不能暫緩的困惑。記者注意到,1月31日,中國人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、國家外匯管理局發布《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》銀發〔2020〕29號通知,其中提到:對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群,金融機構要在信貸政策上予以適當傾斜,靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限。

通知中第(十四)條明確:人民銀行分支機構和金融信用信息基礎數據庫接入機構要妥善安排征信查詢服務,引導公眾通過互聯網、自助查詢機進行征信查詢。要合理調整逾期信用記錄報送,對因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員和參加疫情防控工作人員,因疫情影響未能及時還款的,經接入機構認定,相關逾期貸款可以不作逾期記錄報送,已經報送的予以調整。對受疫情影響暫時失去收入來源的個人和企業,可依調整后的還款安排,報送信用記錄。

黃志明律師給客戶的解答頁面。

今天的張玲說法,我們就聚焦疫情特別時期的還房貸問題以及租賃合同糾紛,請廣東君田律師事務所黃志明律師為我們做詳細解讀。

国产毛片免费视频观看記者問:疫情屬于不可抗力,可以延后還貸款嗎?這兩天央行出了一個新政策可以申請延期。有網友問,最近一直沒上班,有的企業只能發基本工資。如果延期還貸或者斷供會有什么影響?

黃志明律師表示,普通市民宅家里不上班,因疫情影響未能及時還款的,經接入機構認定后,相關逾期貸款可不做逾期記錄報送,經報送的予以調整。

国产毛片免费视频观看雖然是有一些針對延后還貸款的惠民政策,但是存在人群對象的限制,還需要向銀行進行申請并審批后,方可延期還貸款,否則還是會有逾期還款的違約責任。目前部分銀行已出臺相應的規定,具體可撥打電話聯系各銀行進行咨詢。

記者問:記者接到一個網友的個案,她的租賃合同到期,由于疫情影響無法及時搬離,是否可以繼續居住,免除違約責任?

黃志明律師告訴記者,根據《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規定“租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。”因此,租賃合同到期未搬離,并不一定導致違約,如出租人對繼續出租房屋沒有異議的,原租賃合同是繼續有效的,而租賃期限則變為不定期的,對于不定期租賃,根據《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”只需要在疫情影響結束后,向出租人提出解除合同即可,當然出租人也可以提出解除合同,但應當給予合理的期限。

此外,若出租人明確表明了不續約的要求,需要承租人搬離,但由于承租人因疫情原因(如因隔離措施無法及時返回、被隔離等),導致無法搬離,則這種情況視為不可抗力,根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任”因此,由于不可抗力導致的無法搬離,可免除違約責任,但是應當參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

記者問:疫情期間發生的租賃合同糾紛,如果訴訟,法院會參照什么標準來判?

黃志明律師表示,2020年2月6日舉行的廣東省政府新聞辦疫情防控例行新聞發布會上,廣東省高級人民法院副院長胡鷹在回答記者提問時表示,人民法院將充分考慮疫情影響的實際情況處理經濟糾紛,對于因疫情致使合同權利義務顯失公平的租賃合同,可根據實際情況依法予以調整。

另外,根據《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(法[2003]72號)第三條第(三)項規定“由于“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。”盡管該規定現已失效,但當前新型冠型病毒肺炎疫情與非典疫情對社會造成的影響具有高度相似性,因此該通知仍具有較大的參考意義。

附:《中華人民共和國合同法》相關條文   

第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第一百一十八條不可抗力的通知與證明

當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。

記者問:租戶是否可以要求房東免租或者減租?

黃志明律師的觀點是,“租戶可以向房東友好協商疫情期間減免租金的事宜,但減免租金并不是房東的法定義務。”

對于個人承租用于日常居住的房屋而言,根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。”即只有在不可抗力導致合同不能履行時,才能根據不可抗力的影響部分或全部免除責任。對于大部分的普通個人承租用于日常居住生活的房屋,本次疫情無論是否發生,均不影響房屋的居住、使用功能,不具有房東需要免租或減租的法定情形,如果是因為疫情導致承租人收入減少或無收入,租金支付能力下降,并不屬于不可抗力導致合同無法履行的情形,因此也不屬于法律上房東應當減免租金的情形。

對于商業租戶而言,同樣的,只有“不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況”的不可抗力導致合同目的不能實現,才構成承租人部分或全部免除責任的事由,但相同的不可抗力對每個租戶產生的并不是相同的影響,導致相同的結果,不可一概而論。如有的行業在這次疫情中遭受重大損失,有的行業卻同比增長了數倍的收入。如果僅僅以爆發疫情為由要求減免租金的,并不符合法律免責的事由,若租戶能舉證證明因為疫情導致合同目的不能實現,則符合法律規定的免責事宜,依法應得到支持,至于減免的程度,則根據不可抗力對實現合同目的所造成的影響進行確定。

“由于疫情導致經濟形勢嚴峻,各行業均受到了影響,從另一個角度來看,房東也存在經營者,承擔著房屋的貸款、維修、維護、管理等的義務、承擔著空置、物品墜落侵權連帶責任等風險,因此建議跟房東溝通,協商共渡疫情難關。”

記者問:商鋪因無法開業,是否可以提前跟房東解除合同?

国产毛片免费视频观看“可以,但除個別特殊情況外,須支付違約金。”黃志明律師解釋說,雖然疫情期間因延遲復工等原因,商鋪暫時無法開業,但是不代表法定要求的延遲復工時間過后,商鋪仍無法繼續開業。商鋪暫時不開業,不屬于《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第二十六條規定的“繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的”的情形,也不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定的不可抗力的情形,因此不能因此要求免責解除合同,但也可跟房東協商解除。

同時,也有例外的情形,如對于專門經營野生動物及其制品的市場、超市、餐飲單位、電子商務平臺等,由于《廣東省市場監管領域防控新型冠狀病毒肺炎疫情工作領導小組辦公室關于加強野生動物經營行為監管做好疫情防控工作的公告》的規定,在公告發布之日起至全國疫情解除期間,均不得交易野生動物及其制品。對于該類商鋪,因為全國疫情解除的時間不可控,可適用《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第二十六條規定的“繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的”的情形,可與房東變更或解除合同。

黃志明律師

【關于黃志明律師】 

黃志明律師,廣東君田律師事務所合伙人、主任。

黃志明律師是一名在企業實踐中成長起來的律師,深諳法律對企業經營的重要性,未執業前其分別在私營、國有、港資企業擔任了十年總裁及其他高管的職務,在商事領域積累了豐富的實戰經驗,長期擔任多家企業以及政府機關的常年法律顧問,使其熟練地將法律服務與企業管理實踐相結合,能為企業提供頂層股權設計、規章制度、審查日常合同等綜合性法律服務,以及在各類商業項目中提供專業可行的商事法律意見。成功代理各類案件數百起。

[見圳客戶端、深圳新聞網編輯:陳蘇雅]