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张玲说法|疫情时期,租赁合同到期无法搬离租客应该如何与房东商量

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张玲说法|疫情时期,租赁合同到期无法搬离租客应该如何与房东商量

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租房的人有苦恼,其实房东也有银行还贷能不能暂缓的困惑。

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中央各部门联合发文,强化金融支持防控疫情相关通知页面截图。

见圳客户端?深圳新闻网2020年2月8日讯(见圳客户端、深圳新闻网记者张玲)新型冠状病毒肺炎疫情让大部分人都度过了有史以来最长的春节假期。按照往年的惯例,年后是不少人换工作、换房的时间。记者就接到一个网友报料称,她的租赁合同本来是2月3日到期应该搬离,疫情一来,计划都乱了,想去看新房源或者找人搬家都有点困难。想延后搬家,不知道能否要求房东免租宽限几天?她又该如何跟原来的房东说?

租房的人有苦恼,其实房东也有银行还贷能不能暂缓的困惑。记者注意到,1月31日,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》银发〔2020〕29号通知,其中提到:对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。

通知中第(十四)条明确:人民银行分支机构和金融信用信息基础数据库接入机构要妥善安排征信查询服务,引导公众通过互联网、自助查询机进行征信查询。要合理调整逾期信用记录报送,对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员,因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定,相关逾期贷款可以不作逾期记录报送,已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业,可依调整后的还款安排,报送信用记录。

黄志明律师给客户的解答页面。

今天的张玲说法,我们就聚焦疫情特别时期的还房贷问题以及租赁合同纠纷,请广东君田律师事务所黄志明律师为我们做详细解读。

记者问:疫情属于不可抗力,可以延后还贷款吗?这两天央行出了一个新政策可以申请延期。有网友问,最近一直没上班,有的企业只能发基本工资。如果延期还贷或者断供会有什么影响?

黄志明律师表示,普通市民宅家里不上班,因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定后,相关逾期贷款可不做逾期记录报送,经报送的予以调整。

虽然是有一些针对延后还贷款的惠民政策,但是存在人群对象的限制,还需要向银行进行申请并审批后,方可延期还贷款,否则还是会有逾期还款的违约责任。目前部分银行已出台相应的规定,具体可拨打电话联系各银行进行咨询。

记者问:记者接到一个网友的个案,她的租赁合同到期,由于疫情影响无法及时搬离,是否可以继续居住,免除违约责任?

黄志明律师告诉记者,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”因此,租赁合同到期未搬离,并不一定导致违约,如出租人对继续出租房屋没有异议的,原租赁合同是继续有效的,而租赁期限则变为不定期的,对于不定期租赁,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”只需要在疫情影响结束后,向出租人提出解除合同即可,当然出租人也可以提出解除合同,但应当给予合理的期限。

此外,若出租人明确表明了不续约的要求,需要承租人搬离,但由于承租人因疫情原因(如因隔离措施无法及时返回、被隔离等),导致无法搬离,则这种情况视为不可抗力,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”因此,由于不可抗力导致的无法搬离,可免除违约责任,但是应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

记者问:疫情期间发生的租赁合同纠纷,如果诉讼,法院会参照什么标准来判?

黄志明律师表示,2020年2月6日举行的广东省政府新闻办疫情防控例行新闻发布会上,广东省高级人民法院副院长胡鹰在回答记者提问时表示,人民法院将充分考虑疫情影响的实际情况处理经济纠纷,对于因疫情致使合同权利义务显失公平的租赁合同,可根据实际情况依法予以调整。

另外,根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号)第三条第(三)项规定“由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”尽管该规定现已失效,但当前新型冠型病毒肺炎疫情与非典疫情对社会造成的影响具有高度相似性,因此该通知仍具有较大的参考意义。

附:《中华人民共和国合同法》相关条文   

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条不可抗力的通知与证明

当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

记者问:租户是否可以要求房东免租或者减租?

黄志明律师的观点是,“租户可以向房东友好协商疫情期间减免租金的事宜,但减免租金并不是房东的法定义务。”

对于个人承租用于日常居住的房屋而言,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”即只有在不可抗力导致合同不能履行时,才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。对于大部分的普通个人承租用于日常居住生活的房屋,本次疫情无论是否发生,均不影响房屋的居住、使用功能,不具有房东需要免租或减租的法定情形,如果是因为疫情导致承租人收入减少或无收入,租金支付能力下降,并不属于不可抗力导致合同无法履行的情形,因此也不属于法律上房东应当减免租金的情形。

对于商业租户而言,同样的,只有“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”的不可抗力导致合同目的不能实现,才构成承租人部分或全部免除责任的事由,但相同的不可抗力对每个租户产生的并不是相同的影响,导致相同的结果,不可一概而论。如有的行业在这次疫情中遭受重大损失,有的行业却同比增长了数倍的收入。如果仅仅以爆发疫情为由要求减免租金的,并不符合法律免责的事由,若租户能举证证明因为疫情导致合同目的不能实现,则符合法律规定的免责事宜,依法应得到支持,至于减免的程度,则根据不可抗力对实现合同目的所造成的影响进行确定。

“由于疫情导致经济形势严峻,各行业均受到了影响,从另一个角度来看,房东也存在经营者,承担着房屋的贷款、维修、维护、管理等的义务、承担着空置、物品坠落侵权连带责任等风险,因此建议跟房东沟通,协商共渡疫情难关。”

记者问:商铺因无法开业,是否可以提前跟房东解除合同?

“可以,但除个别特殊情况外,须支付违约金。”黄志明律师解释说,虽然疫情期间因延迟复工等原因,商铺暂时无法开业,但是不代表法定要求的延迟复工时间过后,商铺仍无法继续开业。商铺暂时不开业,不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的情形,也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的情形,因此不能因此要求免责解除合同,但也可跟房东协商解除。

同时,也有例外的情形,如对于专门经营野生动物及其制品的市场、超市、餐饮单位、电子商务平台等,由于《广东省市场监管领域防控新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组办公室关于加强野生动物经营行为监管做好疫情防控工作的公告》的规定,在公告发布之日起至全国疫情解除期间,均不得交易野生动物及其制品。对于该类商铺,因为全国疫情解除的时间不可控,可适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的情形,可与房东变更或解除合同。

黄志明律师

【关于黄志明律师】 

黄志明律师,广东君田律师事务所合伙人、主任。

黄志明律师是一名在企业实践中成长起来的律师,深谙法律对企业经营的重要性,未执业前其分别在私营、国有、港资企业担任了十年总裁及其他高管的职务,在商事领域积累了丰富的实战经验,长期担任多家企业以及政府机关的常年法律顾问,使其熟练地将法律服务与企业管理实践相结合,能为企业提供顶层股权设计、规章制度、审查日常合同等综合性法律服务,以及在各类商业项目中提供专业可行的商事法律意见。成功代理各类案件数百起。

[见圳客户端、深圳新闻网编辑:陈苏雅]